每月1元/㎡的物业费，广州凤秀家园业主两年累计欠缴超百万元
文/图羊城晚报全媒体记者李海婵实习生蔡俊林
“以前有天台，有田可以种菜。”在广州凤秀家园的楼下，几位头发花白的阿婆闲聊着。搬进高楼4年，田没了，开支多了——“以前在村里什么费都不用交”。生活方式的转变，让她们至今难以适应。
位于增城区朱村街道的凤秀家园是广州东部一个超大型回迁安置房社区，总建筑面积72万平方米，住着超4000户、上万名居民。而从村民到城市居民的转变，从来不止搬进楼房这么简单。
4年间，这里的物业管理走过“政府全额兜底—市场化物业进场、欠费百万元撤场—国企接管”的曲折路径。类似的“物业阵痛期”，广州不少回迁小区都不同程度经历过，也一直在摸索中寻找破局之道。
“洗脚上楼”后的波折
凤秀家园的由来，始于2019年前后广州科教城建设的征地拆迁。2022年6月小区交付，朱村街道下辖凤岗村、秀山村的村民首批“洗脚上楼”，小区名称“凤秀”也正来源于此。
交付之初，为保障村民平稳“上楼”，政府设置了“免费缓冲期”——2022年6月至2024年7月，物业费由朱村街道办支付。
免费期一结束，问题迅速暴露。2024年8月，深圳市宝生物业集团有限公司进场，收取1元/㎡·月的物业费——这几乎是广州同类小区的“地板价”。然而，小区物业费收缴率长期偏低，直到今年4月30日物业撤场时，不到两年时间，业主累计欠费超百万元。
物业撤场后，小区一度陷入“垃圾遍地、电梯停摆、停车场漆黑一片”的状态。有居民回忆道：“连锻炼设施都散发着浓重的尿臭味，（经过）都得捂着鼻子走。”
小区为什么连1元/㎡·月的物业费都收不上来？最直观的，是建设质量的历史欠账。记者实地走访看到，尽管新物业已集中整治一段时间，小区主路基本干净整洁，但早期留下的硬伤仍随处可见：公共区域大面积采用红砖铺装，路面尽是凸起、松动、塌陷，下雨天一脚踩下去泥水直接溅满裤腿。“这里经常有老人和小孩被绊倒”，一位带着孙女的阿姨告诉记者，就在采访前夜，有位老人因路面不平，被摩托车撞倒摔伤。业主林女士（化姓）说，自己5岁的孩子骑车摔倒后，至今不敢再碰自行车。
更深层的原因，是遗留的利益承诺待兑现。多位受访村民表示，拆迁时承诺每人10平方米的商铺面积，至今没有完全落地。“以前在家还能种田，多少有份收入，现在田没了，商铺的收益也没拿到，还要额外往外掏钱。”一位村民坦言。
针对这一诉求，朱村街道办工作人员回应，按照拆迁协议约定，每名安置户成员享有10平方米安置商铺面积，但结合现商铺的实际建筑情况，如不同楼层、位置、户型以及公摊面积等因素，无法将商铺产权独立办理到个人。经多次会议商讨，为避免商铺长期闲置造成集体资产浪费，目前凤岗村、秀山村两村村委会拟定方案将全部商铺划归合作社集体名下。后续村委会将开展入户签署工作，待签署率通过后，将协调相关部门办理产权登记。
难以改变的还有延续了大半辈子的生活习惯。从独门独院、有天有地的农村自建房，搬进高层电梯小区，在不少村民的经验里，从来没有“为电梯维保、公共照明、小区绿化付费”的概念，观念的鸿沟很难在短期填平。
国企物业“临危受命”
物业亏损撤场的紧急关头，两村村委会委托增城区城投集团旗下的全资子公司——广州增投物业服务有限公司（以下简称“增投物业公司”）应急临管。此前，该公司已承接凤秀家园内6栋教师公寓的物业服务，对小区情况相对熟悉。
7月下旬，增投物业公司通过公开招投标正式中标。“我们也是临危受命来接管的。”凤秀家园物业服务中心相关负责人介绍，全面接管后，物业费维持1元/㎡·月不变。制度层面的“兜底”安排也已落地——对于逾期未缴纳物业费的业主，以扣除户内相关分红的方式支付。
随着国企物业全面接管，一度在失序边缘的凤秀家园出现了一连串新变化：出入口、大堂、电梯等区域变得洁净明亮；草坪平坦整洁；夜晚照明恢复；地下车库环境焕然一新……“归家动线”集中翻新整治，有住户感叹“终于有个像样的小区”。
针对业主最关切的红砖路面安全隐患，物业负责人坦言，因改造涉及金额较大，需依规启动住宅专项维修资金，流程相对复杂，目前联动街道、村委会推进前期筹备。与此同时，开展全域破损点位摸排登记，联合专业机构开展改造可行性调研。“这是一项长期工程”，该负责人透露，后续还计划推行人车分流，从源头减少车辆对路面的破坏，保障出行安全。
向好的变化正悄然显现：尽管尚未催费，但已有十几户业主主动上门缴纳，其中有老年业主专程到服务中心表扬并主动交费。多位受访业主也坦言，愿意给新物业一些时间，看看后续的实际变化。
多方协同探索破局路径
凤秀家园的遭遇并非孤例。多年来，随着广州城市更新、重点项目征拆的持续推进，一批大型回迁安置社区陆续交付，几乎都不同程度经历过类似的“物业阵痛期”，而多个村社也在摸索破局路径。
在收费难题上，有村社尝试将物业费缴纳与集体分红挂钩：对无故欠缴的业主，从其年底集体分红中直接扣划相应费用，用于保障物业正常运转；有经济强村成立了由村集体经济控股的物业管理公司，实行“村民管村民”的模式，同时通过集体经济收益补贴部分公共区域维护费用，减轻了村民的物业费负担；针对回迁社区“一户多房、出租率高”的特点，有村社探索“按实际居住面积缴纳物业费”，即住多少承担多少，不住不交，出租的由租客出钱，尽量不占用集体分红资金。
司法层面也在提供支撑。近年，广州市白云区法院曾审结一起案件：一名村社社员因拒缴物业费，被村集体按照经民主程序修订的章程停发了股份分红。法院两审均支持了村集体的做法，认定“不履行义务则不享有权利”，为“物业费与分红挂钩”的制度安排提供了司法依据。
拥有20年广州物业管理经验的资深业内人士分析，回迁小区治理的核心难题，在于村民“洗脚上楼”后付费观念难以快速转变，叠加拆迁相关历史诉求，矛盾容易集中投射到物业身上。
“目前广州回迁房小区市场化运营效果不佳。”该人士直言，市场化物管企业天然存在逐利导向，面对收缴难题容易压缩运维投入，陷入“收费困难—服务缩水—缴费意愿持续走低”的恶性循环。相比之下，区属国企物业兼具民生兜底职能，能够持续投入资源，更容易联动街道、村社协同治理，是现阶段较为合适的过渡选择。他认为，长远来看，依靠党建引领、培育社区本土文化、引导居民参与小区共建，循序渐进转变观念，逐步培养起业主“花钱买服务”的意识，或许是回迁社区的长效治理方向。
广东省体制改革研究会执行会长彭澎认为，针对广州回迁安置社区的治理困境，当务之急是先搭建多方协同的完善治理框架：村集体应该配合物业公司催缴管理费，并利用分红划拨费用修缮小区；物业公司应该配合业主成立业委会，逐步从半市场化的“村管理”走向全市场化的“物业管理”。
彭澎进一步指出，从更长远更普遍的视角看，部分回迁安置房治理失序的深层根源在于产权性质。从长远来看，对于那些具备条件的回迁项目，政府应该鼓励、指引回迁安置房补缴地价，完善相关手续，向普通商品房转化。“产权清晰、能交易，业主才有更强动力去维护资产价值，物业公司才有更有效的收费约束手段，才能真正实行全面市场化管理。”
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